26.04.2026

Wenn mehrere Menschen gemeinsam eine Immobilie erben, beginnt nicht selten eine der schwierigsten Phasen im Umgang mit dem Erbe: die Frage, wie mit dem geerbten Haus umzugehen ist. Eine Erbengemeinschaft Haus verkaufen zu wollen, klingt auf den ersten Blick wie eine klare Entscheidung. In der Praxis steckt dahinter jedoch eine Menge Gesprächsbedarf, rechtliche Fragen und oft auch familiäre Spannungen. Ich bin Ralf Tegethoff, Immobilienmakler aus Paderborn, und ich begleite Erbengemeinschaften regelmäßig beim Verkauf geerbter Häuser. In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen ehrlich, was Sie erwartet und wie Sie den Prozess strukturiert angehen.

Von: Ralf Tegethoff

Wenn jemand stirbt und mehrere Erben hinterlässt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Alle Erben sind gemeinsam Eigentümer der gesamten Erbmasse, also auch der Immobilie. Niemand besitzt einen bestimmten Teil des Hauses allein. Jeder besitzt alles, gemeinsam mit den anderen. Das klingt zunächst neutral, hat aber weitreichende Konsequenzen. Für den Verkauf einer Immobilie aus einer Erbengemeinschaft müssen grundsätzlich alle Erben zustimmen. Ein einziger Erbe, der blockiert, kann den gesamten Verkaufsprozess aufhalten. Das passiert häufiger, als man denkt: Einer möchte das Haus behalten, weil er dort aufgewachsen ist. Eine andere Person braucht das Geld schnell. Ein dritter wohnt im Ausland und will am liebsten gar nichts entscheiden. Diese Konstellationen führen zu Verzögerungen, Konflikten und im schlimmsten Fall zu langwierigen rechtlichen Auseinandersetzungen. Hinzu kommt, dass die Verwaltung des Nachlasses zunächst im Vordergrund steht. Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen oder Nebenkosten müssen weiter bezahlt werden, auch wenn die Erbengemeinschaft sich noch nicht einig ist, was mit dem Haus passieren soll. Wer nichts entscheidet, entscheidet damit trotzdem etwas: nämlich dass das Geld weiter fließt, ohne dass eine Lösung in Sicht ist.

Bevor ein Makler beauftragt, ein Exposé erstellt oder auch nur ein Besichtigungstermin vereinbart wird, muss eine Grundvoraussetzung erfüllt sein: Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen. Das ist keine Formalie, sondern eine rechtliche Notwendigkeit. Ein Kaufvertrag kann ohne die Zustimmung aller Miteigentümer nicht wirksam abgeschlossen werden. Mein Rat in dieser Phase ist, den Austausch so sachlich wie möglich zu führen. Familiengeschichten, alte Konflikte und emotionale Bindungen an das Haus spielen eine große Rolle, sind aber selten hilfreich bei der konkreten Entscheidungsfindung. Es hilft, gemeinsam einen klaren Überblick zu schaffen: Was ist die Immobilie wert? Was würde ein Verkauf jedem Einzelnen einbringen? Welche laufenden Kosten entstehen, wenn das Haus nicht verkauft wird? Wenn alle Beteiligten dieselben Fakten kennen, werden Gespräche oft sachlicher. Ich biete in solchen Situationen gerne eine kostenlose Ersteinschätzung des Objekts an, damit alle Erben auf derselben Informationsbasis diskutieren können. Das schafft Klarheit und spart häufig langwierige Diskussionen über Phantasiezahlen.

Um eine Immobilie als Erbengemeinschaft verkaufen zu können, brauchen Sie in der Regel einen Erbschein. Dieser wird beim Nachlassgericht beantragt und belegt, wer in welchem Umfang als Erbe berechtigt ist. Alternativ kann in manchen Fällen ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll ausreichen, aber das prüft der Notar im Einzelfall. Für den Verkauf ist außerdem ein aktueller Grundbuchauszug notwendig. Wenn die Erben noch nicht als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen sind, muss das nachgeholt werden. Diese Eintragung ist kostenlos, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Wer diese Frist verpasst, zahlt Grundbuchgebühren. Das ist einer der praktischen Hinweise, die ich meinen Kunden frühzeitig gebe, weil die wenigsten davon wissen.

Das ist die Frage, die mir am häufigsten gestellt wird, und die Antwort ist leider nicht einfach: Wenn keine Einigkeit erzielt werden kann, gibt es im deutschen Erbrecht die Möglichkeit der Teilungsversteigerung. Das bedeutet, das Nachlassgericht versteigert die Immobilie öffentlich, und jeder Erbe kann den Antrag stellen, unabhängig davon, ob die anderen zustimmen oder nicht. Die Teilungsversteigerung ist für alle Beteiligten in der Regel das schlechteste Ergebnis. Der erzielte Preis liegt fast immer deutlich unter dem Marktwert. Das Verfahren dauert lange, kostet Geld und belastet die Beziehungen innerhalb der Familie dauerhaft. Ich empfehle immer, diesen Weg zu vermeiden und stattdessen das Gespräch zu suchen, notfalls mit Unterstützung eines Mediators. Manchmal hilft es auch, einen Erben auszuzahlen, wenn dieser seinen Anteil behalten oder das Haus selbst übernehmen möchte. In solchen Fällen erwerben die verbleibenden Erben oder ein einzelner Erbe die Anteile der anderen und können anschließend frei über die Immobilie verfügen. Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Wert des Objekts und den finanziellen Möglichkeiten der Beteiligten ab.

Ein Thema, das viele Erben überrascht: Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann unter Umständen steuerpflichtig sein. Wenn zwischen dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf durch die Erben weniger als zehn Jahre liegen, fällt möglicherweise Spekulationssteuer an. Das gilt nicht, wenn die Immobilie in den letzten zwei Jahren selbst genutzt wurde, also der Erblasser oder die Erben dort gewohnt haben. Ich bin kein Steuerberater und gebe keine steuerliche Beratung. Aber ich weise meine Kunden immer darauf hin, diesen Punkt rechtzeitig mit einem Steuerberater zu klären, bevor ein Verkauf eingeleitet wird. Ein böses Erwachen nach dem Notartermin ist für alle Beteiligten ärgerlich und vermeidbar.

Bei einem normalen Immobilienverkauf gibt es einen Eigentümer, der entscheidet. Bei einer Erbengemeinschaft gibt es mehrere. Das bedeutet: mehr Absprachen, mehr Abstimmungsbedarf und mehr Potenzial für Missverständnisse. Ein guter Makler übernimmt in dieser Konstellation auch eine kommunikative Rolle. Ich bin der direkte Ansprechpartner für alle Erben, halte alle auf dem gleichen Informationsstand und sorge dafür, dass der Verkaufsprozess nicht an internen Abstimmungsproblemen scheitert. Ich erkläre jeden Schritt verständlich, ohne Fachjargon, und sage klar, wenn ich etwas nicht weiß oder wenn ein Anwalt oder Steuerberater hinzugezogen werden sollte. Als Tischlermeister bringe ich außerdem einen praktischen Blick auf das Objekt mit. Ich erkenne, was an einem geerbten Haus Renovierungsbedarf hat, was den Wert steigert und was man getrost dem Käufer überlassen kann. Das ist bei älteren Objekten, wie sie im Erbkontext häufig vorkommen, ein echter Vorteil. Ich berate ehrlich, nicht nach dem Prinzip: so viel verkaufen wie möglich. Wenn Sie als Erbengemeinschaft ein Haus in Paderborn, Soest oder Umgebung verkaufen möchten, sprechen Sie mich an. Ich nehme mir die Zeit, Ihre Situation zu verstehen, und begleite Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess.