19.10.2026

Sie möchten Ihr Haus unter Wert verkaufen, weil der Käufer ein Kind, ein Bekannter oder jemand ist, dem Sie einen Gefallen tun wollen? Das ist grundsätzlich erlaubt. Trotzdem gibt es Fallen: Steuern, Pflichtteilsansprüche und Rückforderungen können einen vermeintlich guten Deal später teuer machen. Als Immobilienmakler in Paderborn und Soest zeige ich Ihnen, wo die Grenzen liegen und was Sie klären sollten, bevor Sie einen Preis nennen.

Von: Ralf Tegethoff

Grundsätzlich dürfen Sie den Kaufpreis frei vereinbaren, auch deutlich unter dem Marktwert. Die Grenzen liegen im Steuerrecht, im Erbrecht und bei Ihrer eigenen finanziellen Absicherung. Wer sie kennt, kann den Preisnachlass bewusst gestalten und muss später keine unangenehme Überraschung fürchten. Der Verkehrswert ist der Preis, den ein Haus zu einem bestimmten Stichtag am freien Markt erzielen würde. An diesem Wert messen das Finanzamt und im Streitfall auch Gerichte Ihren Kaufpreis. Alles darunter ist ein Preisnachlass, den Sie jemandem gewähren. Dabei ist der Verkehrswert keine exakte Zahl. Zwei Bewertungen desselben Hauses landen selten auf den Euro genau beim selben Betrag, sondern in einer Spanne. Ein Preis innerhalb dieser Spanne ist etwas anderes als ein Nachlass von 100.000 Euro. Wer an Familienangehörige verkauft, sollte die Spanne kennen, bevor ein Preis im Kaufvertrag steht. Das gilt unabhängig davon, ob der Käufer Familie ist oder nicht. Der Unterschied liegt darin, was daraus folgt. Innerhalb der Familie liegt der Verdacht einer Schenkung naheliegender, weil Preisnachlässe dort selten ohne persönlichen Grund gewährt werden. Bei Fremden gibt es meist einen wirtschaftlichen Hintergrund, etwa Zeitdruck oder Sanierungsbedarf.

Sobald Sie deutlich unter dem Verkehrswert verkaufen, kann das Finanzamt den Unterschied als Schenkung behandeln. Das Gesetz erfasst jede freigebige Zuwendung, soweit der Empfänger auf Ihre Kosten bereichert wird (§ 7 ErbStG). Steuer fällt erst an, wenn der geschenkte Teil über dem Freibetrag liegt. Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung: Ihr Haus hat einen Verkehrswert von 400.000 Euro, Ihre Tochter kauft es für 300.000 Euro. Der geschenkte Teil beträgt 100.000 Euro und liegt deutlich unter dem Freibetrag für Kinder. Es fällt keine Schenkungsteuer an. Bei einem Käufer ohne Verwandtschaft sähe das ganz anders aus. Verkaufen Sie an Familienangehörige, nennen Sie den Kaufpreis nicht aus dem Bauch heraus. Ein Preis, der aus einer nachvollziehbaren Wertermittlung abgeleitet ist, lässt sich dem Finanzamt später leichter erklären als eine runde Wunschzahl. Das gilt umso mehr, je näher der Preis an der Grenze des Freibetrags liegt. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG betragen:

Wichtig: Mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Wer seiner Tochter vor sieben Jahren schon Geld geschenkt hat, hat den Freibetrag unter Umständen teilweise verbraucht. Allgemeine Informationen zur Besteuerung finden Sie auch in unserem Beitrag zu den Steuern beim Hausverkauf.

Beim Verkauf an Fremde gelten dieselben Freibeträge, nur sind sie mit 20.000 Euro klein. Ein Preisnachlass ohne erkennbaren Grund wird hier schnell zum Problem. Verkaufen Sie an Fremde unter Wert, sollten Sie den Grund dokumentieren und den Marktwert vorher ermitteln lassen. Seien wir ehrlich: Wer sein Haus an Fremde unter Wert verkauft, verschenkt in aller Regel bares Geld. Es gibt nachvollziehbare Gründe, etwa wenn Sie schnell verkaufen müssen, ein erheblicher Sanierungsstau besteht oder der Käufer Ihnen persönlich wichtig ist. Dann sollte der Preis aber auf einer Rechnung beruhen und nicht auf einem Bauchgefühl. Eine nachvollziehbare Begründung hilft, falls das Finanzamt später nachfragt. Halten Sie schriftlich fest, wie der Preis zustande kam und welche Mängel, Kosten oder Umstände ihn gedrückt haben. Als Tischlermeister und Makler sehe ich bei Besichtigungen, was eine Sanierung realistisch kostet. Diese Einschätzung ist eine gute Grundlage für einen begründeten Preisnachlass.

Wer sein Haus unter Wert abgibt, schenkt dem Käufer faktisch einen Teil davon. Dieser Teil kann später Ansprüche auslösen: Pflichtteilsberechtigte können eine Ergänzung verlangen, und im Fall Ihrer späteren Bedürftigkeit kann das Geschenk zurückgefordert werden. Beim Pflichtteil gilt eine Zehnjahresfrist. Verschenkte Werte werden bei der Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt. Je länger die Schenkung zurückliegt, desto weniger zählt sie: Pro Jahr wird sie um ein Zehntel geringer bewertet, nach zehn Jahren bleibt sie unberücksichtigt (§ 2325 BGB). Bei Schenkungen an Ehegatten beginnt die Frist erst mit Auflösung der Ehe. Das zweite Risiko betrifft Ihre eigene Absicherung. Können Sie nach der Schenkung Ihren angemessenen Unterhalt nicht mehr selbst bestreiten, kann das Geschenk zurückgefordert werden (§ 528 BGB). Der Beschenkte kann die Herausgabe abwenden, indem er den nötigen Unterhaltsbetrag zahlt. Das ist vor allem wichtig, wenn Sie später in ein Pflegeheim ziehen müssen. Mehr zum Thema Umzug lesen Sie im Beitrag zum Umzug im Alter vom Haus in die Wohnung. Nach einem Todesfall hilft Ihnen außerdem unser Überblick zu den Schritten nach einer Erbschaft.

Klären Sie zuerst den Marktwert, dann den Grund für den Nachlass und danach Steuer und Absicherung. Diese Reihenfolge verhindert, dass Sie einen Preis nennen, den Sie später nicht mehr korrigieren können. Der Notarvertrag bindet Sie, ein Rückzieher kostet Zeit und Geld.

Als Makler kann ich den Marktwert Ihres Hauses realistisch einschätzen. Eine steuerliche oder rechtliche Beratung ersetze ich nicht. Dafür sind Steuerberater, Notar oder Fachanwalt zuständig. Ich sage Ihnen ehrlich, was Ihr Haus am Markt bringen würde, und Sie entscheiden dann, wie viel Nachlass Sie gewähren wollen. Sie wissen noch nicht, wie viel Ihr Haus am Markt wert ist, oder wollen einen Preisnachlass bewusst gestalten? Dann sprechen wir offen über Ihre Situation. Nehmen Sie Kontakt mit mir auf, ich schätze den Wert ehrlich ein und sage Ihnen auch, was ich nicht beurteilen kann.