23.07.2026

Das Inserat ist seit Wochen online. Die Anfragen bleiben aus. Besichtigungen gibt es kaum, und wenn doch, dann ohne konkretes Interesse. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Ihr Haus zu teuer angeboten wurde. Was tun? Erst einmal ruhig bleiben, dann ehrlich analysieren und schließlich die richtigen Schritte einleiten. Ich bin Ralf Tegethoff, Immobilienmakler aus Paderborn, und ich erkläre Ihnen in diesem Beitrag, wie ein zu hoher Angebotspreis entsteht, was er anrichtet und wie Sie die Situation noch wenden können.

Von: Ralf Tegethoff

Es gibt einige klare Signale, die darauf hindeuten, dass der Angebotspreis zu hoch angesetzt ist. Das deutlichste ist schlicht das Ausbleiben von Anfragen. Auf einem gut funktionierenden Immobilienportal sollte ein realistisch bepreistes Haus in den ersten zwei bis vier Wochen nach Veröffentlichung eine spürbare Anzahl von Kontaktaufnahmen auslösen. Wer nach einem Monat nur eine Handvoll Anfragen hat, von denen keine einzige zu einer ernsthaften Besichtigung geführt hat, sollte aufhorchen. Ein weiteres Signal sind Interessenten, die sich das Haus anschauen, danach aber abtauchen. Wenn aus Besichtigungen regelmäßig nichts wird und die Rückmeldungen vage bleiben, liegt das selten am Haus selbst. Häufig liegt es daran, dass der Preis die Erwartungen des Käufers nicht erfüllt, die er sich aus dem Marktvergleich gebildet hat. Kaufinteressenten vergleichen heute sehr systematisch. Wer auf Immobilienportalen sucht, hat schnell ein Gefühl dafür, was ein Haus in einer bestimmten Lage kosten sollte. Liegt Ihr Angebot spürbar darüber, fällt es im direkten Vergleich durch. Auch sinkende Klickzahlen sind ein Indiz. Die großen Portale zeigen neueingestellte Inserate zunächst prominent. Wenn die Reichweite nach einigen Wochen nachlässt und das Inserat im hinteren Bereich der Suchergebnisse verschwindet, hat sich das Zeitfenster für den optimalen Marktauftritt bereits verengt.

Das ist der Teil, den viele Eigentümer unterschätzen: Ein überteuert angebotenes Haus richtet mit der Zeit aktiv Schaden an. Es ist nicht so, dass einfach nichts passiert, während man wartet. Es passiert etwas, aber nichts Gutes. Kaufinteressenten merken, wie lange ein Inserat schon online ist. Viele Portale zeigen das Einstellungsdatum direkt an. Ein Haus, das seit drei Monaten auf dem Markt ist, wirkt in den Augen potenzieller Käufer sofort verdächtig. Die erste Frage, die sich ein Interessent stellt, ist nicht: Was ist das für ein schönes Haus? Die erste Frage ist: Warum will das niemand haben? Irgendetwas muss doch nicht stimmen. Dieses Misstrauen ist schwer zu überwinden, selbst wenn der Preis später korrigiert wird. Ein Haus, das verbrannt wirkt, zieht andere Käufer an als ein frisches Inserat: nämlich solche, die gezielt nach Schnäppchen suchen und entsprechend aggressiv verhandeln. Das Ergebnis ist oft ein Endpreis, der deutlich unter dem liegt, was bei einem realistischen Start von Anfang an erzielbar gewesen wäre. Hinzu kommen die laufenden Kosten während der Vermarktungsphase: Grundsteuer, Versicherungen, Nebenkosten. Wer monatelang wartet, zahlt diese Kosten weiter, ohne dass sich etwas bewegt. Der finanzielle Schaden eines zu hohen Ausgangspreises liegt also nicht nur im Verkaufspreis selbst, sondern auch in allem, was während des Wartens weiterläuft.

Wenn Sie feststellen, dass Ihr Haus zu teuer angeboten wurde, ist der nächste Schritt eine ehrliche Neubewertung. Keine Schönfärberei, keine Wunschzahlen, sondern eine sachliche Analyse dessen, was der Markt gerade für ein Haus wie Ihres in Ihrer Lage hergibt. Grundlage dafür sind tatsächlich erzielte Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in der Region, nicht Angebotspreise anderer Inserate. Angebotspreise sind das, was jemand haben möchte. Tatsächliche Verkaufspreise sind das, was der Markt zahlt. Dieser Unterschied ist entscheidend und wird von Laien häufig nicht gemacht. Relevant für die Bewertung sind außerdem der bauliche Zustand des Hauses, das Baujahr, vorhandene oder fehlende Modernisierungen, die Grundstücksgröße, die Lage innerhalb des Ortes und die aktuelle Nachfragesituation in der Region. Ich kenne den Markt in Paderborn und Soest gut genug, um diese Faktoren realistisch einzuschätzen. Was ich Ihnen dabei gebe, ist eine ehrliche Zahl, auch wenn sie niedriger ist als erhofft.

Eine Preiskorrektur ist kein Zeichen von Schwäche, sondern von Vernunft. Trotzdem sollte sie überlegt angegangen werden, denn eine schlecht kommunizierte Preissenkung kann das Misstrauen von Interessenten eher verstärken als auflösen. Erstens sollte die Korrektur substanziell sein. Eine Senkung um ein oder zwei Prozent fällt im Markt kaum auf und ändert die Wahrnehmung des Inserats nicht. Wenn eine Korrektur notwendig ist, dann sollte sie ausreichend groß sein, um das Haus in ein neues Preissegment zu rücken und neue Interessenten anzusprechen, die das Inserat bislang nicht auf dem Schirm hatten. Zweitens lohnt es sich in manchen Fällen, das Inserat vor der Preiskorrektur vollständig zurückzuziehen und nach einer kurzen Pause mit überarbeiteten Fotos, einer neuen Beschreibung und dem angepassten Preis neu zu veröffentlichen. Das löscht die Vermarktungsgeschichte nicht aus den Portaldatenbanken, gibt dem Angebot aber optisch einen Neustart und kann die Klickzahlen wieder beleben. Drittens sollte die Präsentation des Inserats im gleichen Zuge überprüft werden. Manchmal liegt das Problem nicht nur am Preis, sondern auch daran, dass Fotos, Text oder Exposé nicht überzeugen. Eine Preiskorrektur ohne Verbesserung der Präsentation löst nur einen Teil des Problems.

Wenn Sie Ihr Haus bislang selbst vermarktet haben und sich die Situation festgefahren hat, ist der Einstieg eines professionellen Maklers oft ein echter Wendepunkt. Nicht weil Makler Zauberformeln kennen, sondern weil sie Marktkenntnis, Netzwerk und Verhandlungserfahrung mitbringen, die im Selbstvermarktungsfall fehlen. Ein Makler kann das Inserat mit einem frischen Auftritt neu aufsetzen und über eigene Kanäle und Interessentenlisten zusätzliche Reichweite erzeugen. Ich habe regelmäßig Objekte in meinem Bestand, für die ich Kaufinteressenten kenne, die aktiv suchen. Das bedeutet, dass ein neues Inserat manchmal gar nicht zuerst auf einem öffentlichen Portal landet, sondern direkt bei einem vorgemerkten Interessenten, dem das Objekt passt. Außerdem übernimmt ein Makler die Kommunikation mit Interessenten und die Verhandlungsführung. Gerade wenn ein Haus eine längere Vermarktungsgeschichte hat, ist Verhandlungsgeschick wichtig, um den bestmöglichen Preis aus der korrigierten Ausgangslage herauszuholen. Wenn Sie in Paderborn oder Soest ein Haus verkaufen und das Gefühl haben, dass etwas nicht stimmt, sprechen Sie mich an. Das erste Gespräch kostet nichts, ist unverbindlich und führt in jedem Fall zu mehr Klarheit über die aktuelle Situation.