15.09.2026

Die Frage kann ein Ehepartner alleine ein Haus verkaufen taucht in ganz unterschiedlichen Situationen auf. Manchmal steht eine Trennung im Raum, manchmal geht es einfach um die Frage, wer im Grundbuch steht und was das für den Verkauf bedeutet. Ich bin Ralf Tegethoff, Immobilienmakler aus Paderborn, und ich kläre hier auf, wann ein Ehepartner tatsächlich allein handeln kann und wann beide an einen Tisch müssen.

Von: Ralf Tegethoff

Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, kann formal über die Immobilie verfügen. Der Verheiratetenstatus allein verändert die Eigentumsverhältnisse nicht automatisch. Sind beide Partner eingetragen, ist ein Verkauf nur gemeinsam möglich. Ist nur ein Ehepartner als Eigentümer eingetragen, kann dieser das Haus formal auch allein verkaufen, mit der wichtigen Ausnahme, die im nächsten Abschnitt folgt. Sind beide Partner als Miteigentümer eingetragen, handelt es sich um eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft, ähnlich wie wenn mehrere Eigentümer gemeinsam entscheiden müssen. Kein Notar wird einen Kaufvertrag beurkunden, bei dem nur einer von zwei eingetragenen Eigentümern unterschreibt. Der erste Schritt bei dieser Frage ist deshalb immer derselbe: einen aktuellen Grundbuchauszug beschaffen und nachsehen, wer tatsächlich eingetragen ist. Viele Ehepaare gehen von einer gemeinsamen Eigentümerschaft aus, obwohl tatsächlich nur einer von beiden im Grundbuch steht, besonders wenn das Haus vor der Ehe erworben oder von einem Partner allein finanziert wurde.

Auch der alleinige Eigentümer der gemeinsamen Ehewohnung kann diese nicht ohne Zustimmung des Partners verkaufen. Grund ist Paragraf 1365 BGB, der eine Verfügung über das gesamte oder einen wesentlichen Teil des Vermögens an die Zustimmung des Ehepartners bindet. Bei den meisten Ehepaaren macht das Haus einen erheblichen Teil des Vermögens aus, weshalb diese Vorschrift in der Praxis häufig greift. Das gilt, solange die Ehe im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft geführt wird. Dieser Güterstand gilt automatisch, wenn kein Ehevertrag mit anderer Regelung geschlossen wurde, also für die überwiegende Mehrheit der Ehepaare in Deutschland. Wird ein Haus trotzdem ohne die erforderliche Zustimmung verkauft, ist der Vertrag schwebend unwirksam. Der andere Ehepartner kann den Verkauf nachträglich genehmigen oder eben nicht. Verweigert er die Zustimmung, wird der Vertrag endgültig unwirksam. Für Käufer ist das ein erhebliches Risiko, weshalb seriöse Notare bei verheirateten Verkäufern grundsätzlich nachfragen.

Ein Ehepartner kann alleine ein Haus verkaufen, wenn ein Ehevertrag mit Gütertrennung besteht oder wenn das Haus nachweislich nicht die Ehewohnung war. Auch nach rechtskräftiger Scheidung entfällt die Zustimmungspflicht vollständig. Bei der Gütertrennung bleibt das Vermögen jedes Ehepartners rechtlich vollständig getrennt, und die Beschränkung aus Paragraf 1365 BGB greift nicht. Auch wenn das Haus nachweislich eine vermietete Kapitalanlage oder eine zweite Immobilie war und nicht den überwiegenden Teil des Gesamtvermögens ausmacht, greift die Zustimmungspflicht in der Regel nicht. Hier kommt es auf den Einzelfall an, und im Zweifel sollte das ein Notar oder Anwalt beurteilen. Sobald die Ehe rechtskräftig geschieden ist, kann der eingetragene Eigentümer wieder frei über sein Eigentum verfügen, unabhängig davon, wie das Haus während der Ehe genutzt wurde. In der Zeit der Trennung vor der Scheidung gilt der Schutz jedoch grundsätzlich weiter, solange die Ehe formal noch besteht.

Eine Trennung ändert zunächst nichts an den Eigentumsverhältnissen. Wer im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer, und der Schutz der Ehewohnung bleibt bis zur rechtskräftigen Scheidung grundsätzlich bestehen. In Trennungssituationen ist die Frage nach der Verkaufsberechtigung besonders emotional aufgeladen. Ein Partner möchte vielleicht schnell einen Schlussstrich ziehen, der andere hängt noch am Haus oder befürchtet finanzielle Nachteile. Steht das Haus im gemeinsamen Eigentum beider Ehepartner, ist ein Verkauf ohnehin nur gemeinsam möglich. Können sich die Partner nicht einigen, bleibt im Extremfall nur der Weg über eine Teilungsversteigerung, die für beide Seiten meist die finanziell schlechteste Lösung ist, weil der erzielte Preis deutlich unter dem freihändigen Verkauf liegt. Meine klare Empfehlung: Wenn eine Trennung ansteht und eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist, sprechen Sie so früh wie möglich miteinander über die Zukunft des Hauses. Ein einvernehmlicher Verkauf zu einem realistischen Marktpreis ist für beide Seiten fast immer die bessere Lösung als ein jahrelanger Rechtsstreit.

Ein guter Notar fragt bei verheirateten Verkäufern immer nach, ob eine Zustimmung des Ehepartners erforderlich ist, und holt diese gegebenenfalls schriftlich ein, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird. Als Makler kläre ich diese Frage mit meinen Kunden bereits, bevor ein Haus überhaupt inseriert wird. Es ist deutlich angenehmer, diese Angelegenheit früh und in Ruhe zu klären, als kurz vor dem Notartermin festzustellen, dass eine notwendige Unterschrift fehlt und der gesamte Prozess sich um Wochen verzögert. Gerade wenn ein Käufer bereits gefunden ist und eine Finanzierungszusage der Bank an einen bestimmten Zeitplan gebunden ist, kann das teuer werden. Wenn Sie unsicher sind, ob Sie Ihr Haus in Paderborn oder Soest allein verkaufen können oder ob die Zustimmung Ihres Ehepartners nötig ist, sprechen Sie mich an. Das erste Gespräch kostet nichts, ist unverbindlich und bringt Klarheit über Ihre konkrete Situation.